起業する前にするべきことのまとめ

知っておくべきことと準備が大きなポイントです。

立地が業績に大きく影響します

立地が業績に大きく影響します

立地が業績に大きく影響します

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(1)場所の選択は慎重に決めましょう

どこで起業するかが重要な検討項目です。

会社組織の場合は本店所在地をどこにするか、個人事業の場合は主たる事務所や事業所をどこにするかという問題です。

1)自宅の場合は…

自宅の一部屋などを利用する場合には、初期費用が最も掛かりませんが、多くの注意点があります。

【メリット】

  • 初期費用が一番掛かりません○新たに賃料が発生しません

【デメリット】

  • 賃貸物件の場合は賃貸借契約書、分譲マンションの場合は、管理規約で禁止されている場合が多い
  • 家族と同居している場合、集中できない可能性があります
  • 仕事とプライベートの時間の区別が難しい
  • 許認可が必要な業種の場合、許可が下りない可能性があります
  • 名刺やホームページなどで、自宅の住所を世間にさらすことになります
  • 訪問者が多い事業の場合、打合せは喫茶店などを利用せざるを得ません

2)賃貸オフィスの場合は…

初期コストや毎月の家賃の負担がネックになりがちです。

起業当初の資金でまかなうのは厳しいので、通常は創業融資の借り受けを受けてから契約することになります。

【メリット】

  • 訪問者が多い事業の場合は適しています
  • 許認可が必要な業種の場合、対応可能となる可能性が大きい

【デメリット】

  • 資金や礼金、仲介手数料などの初期コストの負担が大きい
  • デスクやイス、備品、内装などの初期投資コストが発生する
  • 起業当初から家賃負担が発生します

3)レンタルオフィス(専用個室タイプ)の場合…

本店所在地などの住所利用のほか、パーテーションで仕切られた専用デスクとイス、または専用個室が与えられるレンタルオフィスです。

ただし、個室といっても1人用のデスクが一つ入る程度の小さなものから、数10平米の部屋までの幅があります。

【メリット】

  • 敷金や礼金、仲介手数料などの初期コスト負担が抑えられれます
  • デスクやイス、会議室、コピー機など、最初から設備が整っていて使用できる場合が多い
  • 一等地や有名なビルなど立地的に魅力な場合もあります

【デメリット】

  • 一人当たりの家賃が割高です。結果的に賃貸オフィスのほうが安くつくことが多い
  • デスクごとの契約の場合、社員が増えるたびにコストが増加します
  • 賃貸オフィスと比較すると用途に制限があります

4) 自治体などのインキュベーションオフィスの場合は…

自治体が起業家向けに、廃校になった学校などをオフィスとして安価で開放している場合があります。

ただし、民間のレンタルオフィスと比較すると立地や設備面で見劣りすることもありますが、業種によっては十分であることがあります。

【メリット】

  • 敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用の負担が抑えられます
  • 通常の賃貸オフィスと比較すると賃料が格安です
  • デスクやイス、会議室など、コピー機など、最初から整っていて使用できるケースが多い

【デメリット】

  • 民間のオフィスと比較して、立地や設備面で見劣りする場合があります
  • 業種や業態によって用途に不向きな場合が多い
  • 募集期間や募集室数など一定していません

5)バーチャルオフィスの場合…

ワークスペースや専用個室などがなく、本店所在地などの住所だけ借りることができます。

また、別途オプションで、面談スペースの利用や郵便物の受取り転送、電話秘書業務などを委託できる場合もあり、起業家にとって便利なオフィスです。

しかし、最近では振り込め詐欺グループなどが犯罪で利用する場合が相次ぎ、問題になっています。

それによって、事業を円滑に行なえなくなるなどのデメリットがあり、あまりお勧めできません。

【メリット】

  • 敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用の負担が抑えられます
  • 家賃の負担を極限まで削減が可能となります
  • 自宅の住所などのプライバシーを守ることになります
  • 一等地や有名なビルなど立地的に魅力な場合もあります

【デメリット】

  • 会社組織の場合、銀行口座の開設を断られる可能性があります
  • 社会保険や雇用保険などに加入できない可能性が大きい
  • 自治体の融資の場合、審査に不利になる可能性が大きい
  • 自治体の融資の場合、審査に不利になる可能性が大きい
  • 許認可が必要な業種の場合、不許可になる業種があります

6)レンタルオフィス(共有スペース型)の場合…

バーチャルオフィスやレンタルオフィスの中間的なタイプです。

本店所在地などの住所利用のほか、共同使用のデスクやイス、通信環境などが利用できます。

このタイプもオプションで、面談スペースや会議室の利用、郵便物の受取り転送、電話秘書業務を委託することが可能です。

非常に便利なオフィスですが、バーチャルオフィスと同様の問題があります。

【メリット】

  • 敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用の負担が抑えられます
  • 家賃の負担をある程度削減できます
  • 自宅の住所などのプライバシーを守ることになります
  • 一等地や有名なビルなどを本店所在地などにできます

【デメリット】

  • 会社組織の場合、銀行口座の開設を断られる可能性があります
  • 社会保険や雇用保険などに加入できない可能性が大きい
  • 自治体の融資の場合、審査に不利になる可能性が大きい
  • 自治体の融資の場合、審査に不利になる可能性が大きい
  • 許認可が必要な業種の場合、不許可になる業種があります
  • 外に看板などが出せないなど、訪問者の多い業種には向かないこともあります

7)間借りの場合…

どこかの会社のオフィスなどの一角を使わせてもらって、間借りという形で本社所在地などを置かせてもらう形態です。

場所を貸してくれる会社の自社ビルではなく、賃貸物件の場合は転賃貸に当たるため、注意が必要です。

一般的には、転賃貸を禁じている契約になっているはずなので、問題がないか家主に確認しましょう。

【メリット】

  • 敷金や礼金、仲介手数料などの初期コストを抑えられます
  • 家賃負担がある程度削減が可能となります

【デメリット】

  • 賃貸オフィスと比較すると用途に制限があります
  • 転貸元会社の社員などに気を使い、肩身が狭い

(2)事務所・店舗選びと交渉の仕方

起業の失敗例の中で、事務所や店舗選びが原因となることが多くみられます。

それは、背伸びして賃料が高めの事務所や店舗を契約してしまったり、客層やターゲット合っていないエリアの物件を契約してしまったケースなどです。

物件を借りる場合、かなり多額の資金が動くにもかかわらず、めったに経験できることではないため、失敗しやすいともいえます。

そのために、物件の選び方・探し方や契約交渉の仕方のポイントなどを解説します。

1)不動産仲介会社の選び方は…

よい物件の探し方の第一のポイントは、どれだけ親身になってサポートしてくれるかなのです。

これは非常に重要なことなのです。

例えば、担当者が忙しすぎて話がなかなか進まない場合、起業する人にとって大切なスタートの時に何も進めることができずに、時間を浪費してしまうことになります。

ですから最初の見極めが大切なのです。それは、最初の1週間でどれだけ電話やメールで情報を多く流してくれるかです。

しつこく何度も連絡してくれるような、行動力のあるところを選ぶべきなのです。

2)物件探しは情報量がポイントです…

物件探しで大切なのは、なんといっても情報量です。

例えば、飲食店では、150件以上の物件を検討するべきであるといわれています。

一つの不動産屋で5件の物件を紹介してもらったら、30軒の不動産屋を回れば150件の物件が揃うことになります。

150件あれば大体2、3軒は候補に残ります。その中から、本格的に検討すればよいのです。

もし、良い物件が揃わないと思うならば、まだ、あなたの行動力が足りないのかもしれません。

再度挑戦するべきです。

3)物件情報を見るポイントは…

今では、インターネットで物件情報を探す方法が一般的です。

しかし、複数のサイトを検索すれば、同じ物件が多く出てきているのに気づくでしょう。

これは、多くの不動産会社が閲覧でき、多くの物件を掲載するために、自動的に配信できるようにしてあるためです。

ポイントは、そうした出がらしのように、サイト上に長期間掲載されている情報ではなく、出たばかりの新鮮な情報を手に入れやすいかどうかです。

4)物件を実際に見にいくことです…

サイト上で気になった物件は、実際に現地へ行ってみましょう。

駅からの行程や周辺道路や環境、通行人の属性など、現地に行かなければ、わからないことが多くあります。

また、現地を見ないと、他の階や物件周辺に誰でも嫌がる施設や会社などが存在していることを見落としてしまうかもしれません。

さらに、そうしているうちにエリアに対する理解や相場観も養われます。

5)賃料の検討の目安は…

賃料や広さについて、背伸びをして借りることがないようにするための、参考指標があります。

これは、業態や経営方針などによるため、絶対ではありません、あくまでも参考です。

  • スタッフ一人当たり3坪が基準です…これは事務所を選ぶ場合です。複数のスタッフが使用するスペースも含めて、一人当たり3坪(1坪=約3.3平方メートル)を確保すれば、快適に働くことができるという指標です。今後、数年間の人員計画を考慮したうえで、どのくらいのスペースが必要かについて参考にしてください。
  • 家賃は、売上げの3日分です…店舗選びで昔からいわれている指標が、3日分の売上げで店舗の家賃をまかなうことができれば、適正水準だということです。言い換えれば、月の売上げの10%程度の家賃であれば無理がないということになります。例えば、月の売上げが300万円だとしたら、家賃30万円なら負担感がないということになります。

6)契約時期についての注意点は…

契約時期を何時に設定すれば良いのかということです。

ケースによってさまざまですが共通するのが、次のことに注意してください。

○創業融資を必要としない場合、契約時期については制限がありませんが、効率の良い方法は、会社を設立する場合は登記簿謄本の入手後で、個人事業の場合は開業届け後というのが良いでしょう(※)。

ただし、売上げによるキャッシュの回収と家賃負担が始まる時期をよく検討しないと、キャッシュフローに支障をきたす場合がありますので、注意してください。

また、許認可を必要とする業種の場合は、物件取得を先行させる必要がある場合もあります。

(※)会社設立前に個人で契約して、設立後に名義変更する方法もあります。

創業融資を必要とする場合…事業計画では、自己資金でまかなえず、創業融資の調達を検討している場合にはタイミングが重要です。

仮に、自己資金内で不動産契約に関する初期費用(敷金・保証金や礼金、仲介手数料、前家賃など)をまかなうことができたとしても、創業融資の審査が不許可になってしまったら悲惨なことになります。

内装工事や創業後の運転資金などを捻出できずに、事業は頓挫し、結局初期費用も失うことになります。

そのようにならないために、物件探しと創業融資の準備は並行して進めるべきです。

創業融資の審査は物件候補さえ決まっていれば、契約が済んでいなくてもチラシなどの資料を基に審査を進めることも可能なのです。

事業計画書の作成、創業融資の申込み、審査、実行までをどれだけ迅速に進められことができるかが、また、融資審査を確実に通すことができるかが、決め手になります。

居抜き物件とは

居抜き物件とは、以前、開業していて、業績不振などで廃業してしまった、店舗やオフィスの内装や備品が残っている物件をいいます。

飲食業などの店舗系での起業の場合、起業時の資金状況によっては、居抜きの物件を検討することもあります。

居抜き物件には独特な特徴もあるため、事前によく理解したうえで進めることをお勧めします。

【メリット】

  • 改装する場合もありますが、以前のままの内装を使用する場合は、内装、造作などの工事費を押さえることができます
  • 以前のままのモノを使用する場合、厨房機器や備品の購入費、工事費を抑えることができます
  • 非常に短期間でオープンさせることができます

【デメリット】

  • 自由なレイアウトができません
  • 設備や備品の汚れや老化などによるトラブルの可能性があります
  • 以前の店舗の悪いイメージを引きずる可能性があります
  • そもそも店舗の立地が悪いなどのために業績不振となり、撤退した可能性が高いのです

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